Bienvenido al Primer Mundo. Bienvenido a Bosque Real

El Mini Cooper rojo aparece en el camino bordeado de palmeras. A la derecha, un letrero verde anuncia: “Bienvenido al Primer Mundo. Bienvenido a Bosque Real”. Alfonso, un ejecutivo de 34 años, recorre en su auto el sendero de glorietas adornadas con esculturas rojas, violetas y azules del artista Sebastián. Unos minutos después, llega a su amplio departamento, en el tercer piso de una torre recién construida. Nada más cruzar el umbral, baja las persianas de la estancia. “No quiero ver esto”, exclama.

Del ventanal desaparece la vista de un enorme hueco, cubierto de basura y varillas oxidadas. Ahí donde desde 2005 debía extenderse un campo de golf de nueve hoyos, no hay más que un camino que sirve de vertedero, donde casi nunca pasa un camión para remover la tierra.

Alfonso (quien pidió no ser identificado con su nombre real) es, desde hace un año, un pionero en Bosque Real, el mayor desarrollo residencial de América Latina, ilustres y de una población con un ingreso per cápita de 60,000 dólares anuales, superior al de Luxemburgo. Hoy por hoy no es así. Bosque Real, cuyos socios principales son tres inversionistas con grandes bolsillos y experiencia en el sector, tuvo problemas de liquidez que lo paralizaron dos años, hasta enero de 2006. Durante ese tiempo trataron de calmar a un puñado de desarrolladores indignados y enfrascados en guerras de precios y a residentes aislados en mitad de la nada.

Este año surgió una oportunidad para rescatarlo, con un préstamo otorgado por Inbursa, el banco de la familia Slim. La duda es si este dinero revivirá el proyecto, si éste se convertirá en un barril sin fondo o en un activo más en manos del empresario más rico de Latinoamérica.

El conjunto ocupa 575 hectáreas en Huixquilucan, un municipio del Estado de México, a 21 kilómetros del centro del DF. Su superficie equivale a dos veces la primera sección del Bosque de Chapultepec.

“Es una especie de municipio, una ciudad dentro de la ciudad”, explica Pablo Funtanet Mange, presidente del desarrollo e hijo del fundador. Bosque Real se concibió como un paraíso que albergaría de 55,000 a 80,000 habitantes, aislado del tránsito y el hacinamiento capitalino, rodeado por áreas verdes y como un lugar en el que todos los servicios públicos, desde la seguridad hasta el agua, la electricidad y el transporte público, los proveerá la compañía Servicios Bosque Real. Ni la policía puede entrar.

La propuesta incluye dos campos de golf, con un costo de 250,000 dólares por acción, dijo Funtanet; la casa club más grande del mundo y una plaza ecuménica en la que se construirían iglesias de cinco religiones. Con el tiempo llegarán escuelas, centros comerciales, universidades y corporativos.

“No es un lugar de paso; es un lugar de destino”, dice Funtanet, cuyo padre, fallecido en 2005, fundó el proyecto junto a Gaspar Rivera Torres. El catalán Pablo Funtanet Martí creó Reino Aventura a principios de los 80, fue inversionista en Bonafont y vendió el tequila Don Julio a Seagram. Rivera Torres, constructor del centro comercial Mundo E, en el norte del DF, está detrás de éxitos inmobiliarios como Hacienda Las Palmas, Interlomas, Tecamachalco, La Herradura y Lomas Country Club, todos aledaños a Bosque Real.

El último en llegar, en 1999, fue Carlos Peralta. El presidente del grupo industrial IUSA no paró en la última década: agricultura por hidroponia; la venta de la telefónica celular, IUSAcell 2001; ALMA, una aerolínea de bajo costo; un emprendimiento en telecomunicaciones, IUSAcom, o el servicio de voz sobre protocolo de internet Vox IP.

Bosque Real se construyó en el poniente de la capital, donde existe 75% de las viviendas del DF con valor superior a 220,000 dólares. Es la misma área donde habita la mayor parte de familias que ganan más de 120,000 pesos al mes.

El año pasado, más de la mitad de las viviendas construidas en el país formaban parte de desarrollos de lujo. ¿Qué falló de este proyecto cuyas ventas crecieron 14% mientras que en el DF se duplicó la demanda por viviendas de lujo en los últimos cuatro años?

Alfonso y su esposa tienen algunas respuestas. Desembolsan 9 pesos de peaje cada vez que, al entrar o salir de su fraccionamiento, utilizan la autopista. No hay un supermercado cerca el más próximo les cobra 100 pesos por llevar la compra, las pizzerías y restaurantes de comida a domicilio se niegan a atenderlos y no tienen dónde llevar a su hijo a jugar. Todos los servicios que les prometieron cuando compraron su departamento siguen sin llegar.

Contratar una línea telefónica, relata Alfonso, fue toda una aventura. Tuvieron que pedir a los empleados de Telmex que llegaran sin uniformes y en una camioneta sin logotipo. Tenían que hacerlo o, de lo contrario, la empresa Servicios Bosque Real les negaba el acceso. En el desarrollo, sólo se permite instalar líneas de IUSAcom, la nueva compañía de telecomunicaciones de Peralta, pero ésta se había demorado demasiado.

Solamente 125 del millar de viviendas construidas están ocupadas. Las otras 10,000 para las que fue diseñado pueden tardar en estarlo.

Los árboles y el bosque

El plan original dictaba que todo golf, carreteras, cables, tuberías y accesos debía estar listo en 2005. Pero hoy la mitad es tierra con cemento y la otra son llanuras verdes. A lo lejos, se ve una carretera, Chamapa-Lechería, y más allá, un paisaje de casas diminutas y grises.

Veinte edificios se recortan sobre el horizonte. Torres altas con estilos minimalistas y enormes ventanales. Departamentos con más de 200 metros cuadrados con alberca, gimnasio, salón de fiestas y cancha de tenis. Muchas ventanas carecen de cortinas y algunas sólo están cubiertas por llamativos letreros que anuncian: “Se vende, Trato Directo”.

“Nos urge vender”, dice Edgar, agente de ventas de la desarrolladora BLB, que optó por sólo manejar dos precios para vender sus departamentos de 160 metros: 160,000 dólares de contado y 178,000 para los que compran a crédito. En la colonia del Valle, de clase media, un departamento del mismo tamaño puede costar más de 200,000 dólares.

Bosque Real es un fraccionamiento de fraccionamientos, donde un megadesarrollador, conformado por los tres socios, invirtió 350 MDD en infraestructura básica. Después los lotes urbanizados son adquiridos por inmobiliarias como BLB, que construyen edificios y casas que luego venden al cliente final. El problema es que el grupo de socios se quedó sin dinero para cumplir sus compromisos. Contribuyó a ello una combinación de factores: el efecto del crecimiento de China sobre el costo de los insumos básicos para la construcción, como el acero y el cobre; las políticas urbanísticas del gobierno capitalino de Andrés Manuel López Obrador y una planeación excesivamente optimista.

Por ejemplo, los socios de Grupo Loma aseguran que perdieron más de medio millón en el proyecto El Secreto, un conjunto de lotes unifamiliares. Y se quejan de que éstos fueron entregados sin la infraestructura prometida, como drenaje, pavimentación, red eléctrica, alumbrado y agua potable.

Una junta a celebrarse este mes entre los directivos de Bosque Real y los 50 desarrolladores que participan como compradores o socios tratará de sembrar la paz. Una decena de ellos estudia presentar una denuncia contra Bosque Real por incumplimiento y por las supuestas pérdidas ocasionadas. “A unos nos ha ido mal y a otros peor, pero a nadie le ha ido bien”, afirma un desarrollador que tiene varios proyectos en todo el país y que pidió no ser identificado.

Todos los descontentos tienen un aliado en Inbursa. El banco de Carlos Slim, quien ha hecho gran parte de su fortuna rescatando firmas al borde de la quiebra, prestó 77 MDD a Bosque Real en diciembre de 2005.

El dinero se otorgó a través de un fideicomiso. Para recibir los recursos, Bosque Real debe cumplir con la entrega de obra y volumen de ventas en un plazo preestablecido. Quizás en el pasado la ejecución fue accidentada. Pero esta vez, Inbursa puso por escrito las condiciones que podrían desentumecer un proyecto que lleva años dormido. El contrato de garantías y plazos es un pacto que ni los socios, ni los desarrolladores ni los ejecutivos de Inbursa quieren revelar.

1994: tierra a la vista

Un helicóptero sobrevolaba los campos de San Bartolomé Coatepec y San Cristóbal Texcalucan, en el Estado de México, en 1994. Pablo Funtanet Martí iba a bordo, y su misión era ubicar los ejidos donde sembrarían el primer mundo.

Funtanet advirtió que Huixquilucan estaba a cinco minutos de Santa Fe, un basurero a cielo abierto donde empezaban a instalarse los corporativos más importantes del país, y de Interlomas. Se convenció de que esa región era la ideal para su proyecto.

Pero la crisis económica lo obligó a esperar hasta 1997. Su primer contacto fue con el campesino Sabino Lara, quien había trabajado en la alcaldía priista de Huixquilucan. Lara le platicó el proyecto a los demás ejidatarios y les hizo una suculenta oferta que superaba el millón de pesos para cada uno de los 100 compañeros. El precio de la primera venta fue de 75 pesos por metro cuadrado.

Después de una dura negociación de cuatro años y con un plan de inversiones en infraestructura básica de varios cientos de millones, Bosque Real comenzó la venta de esos terrenos a los desarrolladores en 400 dólares por metro cuadrado en 2001. Un grupo de campesinos que estaba por venderles otras 160 hectáreas supo de estas cifras, exigió el avalúo de un especialista, y con el resultado pidieron un precio cinco veces mayor al original, dejando pendiente ese negocio.

La obra arrancó a fines de 1999 con la tierra que tenían. Obtuvieron el permiso de construcción del gobierno mexiquense que costó 50 millones de pesos. “No conozco otra (licencia) de costo similar (tan alto)”, dice Enrico Beteta, ex director del comité de arquitectura de Bosque Real.

Un año más tarde llegó el gobierno de López Obrador a la capital con un proyecto que cimbró a Bosque Real, afirma la consultora inmobiliaria Softec: el Bando Dos, que prohibió la construcción en las colonias periféricas del Distrito Federal, lo que atrajo a muchos clientes potenciales a las delegaciones centrales de la Ciudad de México.

2002: celebración anticipada

El 7 de diciembre del año 2002, un listón verde apareció festivamente en las fotos de todos los periódicos. Era la señal de que ese día se inauguraba el fraccionamiento Bosque Real.

La lista de invitados especiales la encabezaron el obispo de Ecatepec, Onésimo Cepeda; el entonces gobernador mexiquense, Arturo Montiel Rojas, y el obispo ortodoxo de México, Antonio Chedraui. Asistieron los primeros clientes y otros posibles. Todos admiraron la casa club de más de 30,000 metros cuadrados, obra del arquitecto Javier Sordo Madaleno. Para inaugurar el primer campo de golf, el más largo de América, diseñado por Roberto von Hagge, se organizó un torneo en el que participaron figuras de la LPGA, como Lorena Ochoa y Annika Sorenstam. Rebecca de Alba condujo la glamorosa ceremonia y, para rematar, Manuel Mijares presentó un show ante los 1,500 asistentes.

En realidad, había pocos motivos para celebrar. El Bando Dos generó una nueva oferta en colonias céntricas como Polanco, la Condesa y el corredor Reforma. “La gente, votando con sus bolsillos, ha decidido que esas zonas son las más caras de la ciudad”, explica Eugene Towle, director de la consultora inmobiliaria Softec y asesor de Bosque Real.

Tras la inauguración, el ritmo de construcción bajó considerablemente. Al grado de que la plaza ecuménica tuvo que esperar hasta principios de este año para que el obispo Chedraui colocara la primera piedra de la próxima catedral ortodoxa, religión a la que pertenece Carlos Slim.

Desde 2002, los desarrolladores comenzaron a levantarse contra los socios. Se quejaban del peaje, pues los administradores habían prometido que se eliminaría. Además, demandaban la vialidad de Barranca de Hueyetlaco que conectará Bosque Real con Tecamachalco, Paseo de las Palmas y la carretera El Olivo. La otra promesa vial era la Barranca del Negro, pero ni siquiera se había iniciado su construcción.

“Nadie quiere una cárcel cómoda”, dice Tonatiuh Suárez, director de Geoestrategias, firma que analiza ubicaciones geográficas. Muchos edificios no podían ser habitados pues carecían de una calle, electricidad, alumbrado, agua y drenaje. Por si fuera poco, empezó la guerra sucia de Bosque Real contra los desarrolladores. “Si tratabas de vender en forma independiente, te perdían las lonas de promoción, te cambiaban los teléfonos y un tres lo convertían en ocho”, recuerda Felipe Garza, director comercial de Grupo Loma, que vendió 38 lotes unifamiliares.

Otros denuncian un conflicto de interés en el director de ventas de lotes de Bosque Real, Guillermo Gómez. Además de vender macrolotes a los desarrolladores, Gómez compite con ellos, dicen, comercializando lotes y vivienda desde su rol de directivo de Proinmobilia (la comercializadora que concentra la venta de 80% de los proyectos del desarrollo).

Ahora, con el dinero en la mano, hay que recuperar la unidad. Pablo Funtanet Mange propondrá este mes en una reunión con los desarrolladores que el precio de los terrenos y los departamentos aumente 35%. Les dirá que “no tienen que ser mentirosos, se tienen que portar bien y vender con un mínimo de precio”. Una posición que a Peralta le despierta escepticismo: “Caro se volverá con el tiempo, conforme se vaya agotando. Nosotros no podemos volverlo caro”.

Vecinos no deseados

Muchos inversionistas que en 2001 compraron terrenos por 400 dólares el metro cuadrado apostaban a aumentar su inversión 50% en un par de años. Pero el mes pasado, las ventas de lotes unifamiliares oscilaban en 470 dólares, según Proinmobilia. Esto significa un rendimiento de menos de 18% en casi cinco años.

El valor de las construcciones tuvo el mismo destino. Los primeros inversionistas calculaban que cada metro cuadrado construido valdría 1,400 dólares. Hoy, muchos departamentos de la zona se venden entre 900 y 1,200 dólares por metro. En Santa Fe, éste se cotiza en 1,700 dólares promedio.

Pablo Funtanet hijo, presidente de la inmobiliaria Grupo Funtanet y del consejo de Bosque Real, está preocupado por esta escasa plusvalía. Y también por las consecuencias. “Se está mudando gente que no debería vivir en la zona”, dice. “Gente de Atizapán o de la Zona Esmeralda que ahora puede comprar un departamento por 160,000 dólares”. Él cree que los desarrolladores provocaron la guerra de precios. Garza, de Grupo Loma, piensa que los culpables son los socios. “Han abaratado los terrenos con tal de hacerse de recursos”.

Towle, de Softec, recuerda que Bosque Real necesitó fuertes cantidades de dinero en los primeros dos años. “Eso inundó el mercado de tierra y los precios bajaron”.

Es común que los desarrolladores aceleren la toma de utilidades de los terrenos mediante ventas masivas. Esto, además de llenar sus cajas de efectivo, produce un efecto de especulación como el de los mercados bursátiles: cuando alguien compra desesperado un bien, es porque cuenta con información útil que los demás no tienen. Muchos lo hacen y el precio se eleva. Pero el efecto es inverso cuando todos se pelean por vender cuanto antes el mismo producto. ¿Por qué los desarrolladores se morían por vender sus terrenos en Bosque Real?

2002-2004: bajo presión

La mayoría de los lotes se vendieron a cinco años, pero algunos desarrolladores no tenían suficiente dinero para pagarlos. Por eso necesitaban vender rápido. Algo parecido sucedió con los fundadores. “Se nos acabó la lana y no estábamos haciendo las obras a la velocidad planeada”, recuerda Funtanet.

En 2001, Bosque Real vendió 196 MDD, pero invirtió 274MDD en infraestructura. Mientras buscaban nuevos socios, cada martes tenían que pagar hasta 3 MDD en sueldos y otros gastos. “Para eso, necesitas una caja que funcione a una velocidad impresionante”, dice Héctor Gómez Barraza, director general adjunto de Bosque Real. Los 10 MDD que vendían mensualmente no eran suficientes.

En noviembre de 2004, Bosque Real contrató a la firma de inversión Protego, de Pedro Aspe, para levantar capital por 100 MDD. Pero no funcionó. Los precios de algunos insumos, como el concreto y el acero, no dejaban de subir. Nadie quería ser socio de Bosque Real, ni prestarle dinero. En abril de 2005, Pablo Funtanet Martí, el fundador y promotor del proyecto, falleció en un hospital de Houston. El proyecto tuvo que detenerse.

2005: un movimiento clave

En noviembre pasado, Carlos Peralta capitalizó una deuda de 25 MDD con Bosque Real. Con ello, quien era el socio financiero con 30% del proyecto se convirtió en el socio principal, con 54%, y en la palanca que podría sacar al desarrollo del bache en que se encuentra. Rivera Torres y Funtanet se quedaron con 23% respectivamente. “El proyecto se va a cumplir. Me muero, pero en la raya”, dice con coraje, entrevistado en el penthouse del corporativo de Grupo IUSA.

Desde ahí, el empresario puede ver la zona residencial de Bosques de las Lomas, Santa Fe, Cuajimalpa y las Lomas de Chapultepec. Pero de Bosque Real no ve ni sus luces. No necesita verlo para tenerlo en mente. Peralta calcula que se requiere 150 MDD más para concluir el proyecto, pero reconoce que deben ganarse de nuevo la confianza del mercado. Alfonso, el dueño del Mini Cooper, promete que el próximo año se muda a Interlomas, después de que su vivienda perdió 5% de su valor en un año.

Sin embargo, cuando se trata de negocios, en México basta un apellido para ganarse la confianza de cualquiera: Slim. Bosque Real recibió el préstamo de Inbursa y los camiones de volteo volvieron a circular en el fraccionamiento. “Ya tenemos el dinero necesario para terminar el proyecto”, asegura Peralta.

En el pasado, Slim ha participado con créditos de Inbursa en proyectos que más tarde capitaliza. Busca sinergias con sus empresas e integra el proyecto a su propia economía.

“No estaré tranquilo hasta que termine de pagarle al banco”, explica Funtanet. Para él, esto es cuestión de tiempo. “Esto es como un embudo, y un día, el embudo se voltea”, dice. “Entonces uno ya no mete dinero, sólo lo saca”.

Por ahora, sólo se ha vendido 56% de los lotes. Sin embargo, Softec estima que las ventas de tierras finalizarán en 2007, mientras que las de producto terminado concluirán en 2012.

Entre los proyectos que Peralta prepara para 2007 destaca el Colegio Bosque Real, que ofrecerá desde kinder hasta tercero de primaria, y aumentará paulatinamente hasta secundaria, de acuerdo con la demanda (por supuesto, sólo para residentes). El empresario planea una escuela que haga uso extensivo de la tecnología y en donde los niños aprendan hasta mandarín. El segundo campo de golf, diseñado por Jack Nicklaus, prometen terminarlo en diciembre.

Que nadie cante victoria. El propio Carlos Peralta calcula que, a mediados del año que entra, tendrá que inyectarle más dinero. “Es más difícil volver a echar a andar una obra que se detuvo, que empezarla desde el principio”, dice. En parte, porque reconoce la mala imagen de Bosque Real, pero también porque considera que los desarrollos inmobiliarios tienen demasiados imponderables.

¿Carlos Peralta volverá a invertir en el negocio inmobiliario? “No”, responde. “El que con leche se quema, hasta al jocoque le sopla”.